摘要：这款项目的缺点几乎和它的优点同样明显，在融资方是上市公司、有土地抵押的光鲜外表下面，投资者纠结的是融资方负债率居高不下，抵押率严重不足！
新浪金融产品研究中心(010-6267-5061)
一 、产品简介
产品全称 国泰元鑫珠江控股美林青城三期专项资产管理计划
资金用途 用于支付湖北珠江房地产开发有限公司开发的武汉“美林青城”三期项目开发费用
资金规模 2亿元(满3000万可成立)
产品期限 24个月
预期收益率 100万～300万元 300万～
10.5% 11%
收益分配 每半年分配一次
担保方 珠江控股的实际控制人北京新兴提供无限连带责任担保
募集时间 2014年7月22日
咨询电话 新浪金融产品研究中心(010-6267-5061)
二 、综合评述
【保持谨慎】综合评价★★，产品类别是房地产开发类。该项目预期收益率中等(10.5%～11%)，期限适中(2年)。融资人珠海控股是上市公司，但整体实力一般；增信措施有土地抵押和实际控制人连带责任担保，土地是第二顺位抵押，抵押条件较差；担保人是地方国企，实力一般。
收益 ★★★ 融资人实力 ★★☆
期限 ★★★ 抵押等增信措施 ★★
付息条件 ★★★★ 还款来源 ★★★★
行业、类别风险 ★★★ 信托公司实力 ★★★
三、要素分析
1、融资方/交易对手分析
基本情况：海南珠江控股股份有限公司(000505)目前二级市场总市值约20亿元。公司前身为海南珠江实业(6.770, 0.06, 0.89%)股份有限公司，创始于1987年10月。1992年A股、1995年B股股票分别在深圳证券交易所[微博]上市，是海南省首家A、B股上市公司，以房地产综合开发、建筑工程总承包为主营业务的大型股份制企业。
公司于1999年6月完成股权重组，北京市万发房地产开发股份有限公司(下称“北京万发”)取代广州珠江实业集团有限公司成为第一股东。
北京万发作为北京市新兴房地产开发总公司子公司持有海南珠江26.36%股份，北京新兴作为实际控制人对海南珠江有实际控制及影响力。
经营状况：目前公司拥有上海房地产公司、物业酒店管理公司、湖北珠江房地产开发公司、三亚万嘉酒店管理有限公司等子公司，并参股了西南证券(4.890, 0.00, 0.00%)有限责任公司、北京龙脉房地产开发有限责任公司、深圳迪瑞视讯股份有限公司等。
财务/信用状况：截至2013年9月，公司总资产超过14亿元，净资产约2.2亿元，公司资产负债率较高，偿债能力一般。通过资产负债表不难发现，公司主要通过银行借款和信托借款完成项目的开发，自有资金占比很低。
2、增信措施分析
1)股权质押：项目公司湖北珠江全部股权质押；
2)土地抵押：美林青城三期项目土地为该笔融资做第二顺位抵押担保，土地面积18095.4平方米，土地价值约2.6亿；
3)实际控制人担保：珠江控股的实际控制人北京新兴提供无限连带责任担保；
4)资金监管：管理人指定监管银行，设置监管账户进行资金用途监管，保证专款专用；资金沉淀：当标的项目销售去化率达到30%时始，将销售回款的30%进行沉淀；资金归集专户：设置资金归集专户，于计划到期前3个月、2个月、1个月及10天，按照未偿还资管计划本金及利息余额的20%、20%、20%及40% 的比例归集至资金归集专户；降价销售权：当销售进度受阻或其他不可预测的因素，为保障资金回笼，行使降价销售权。
3、担保人实力介绍
北京市新兴房地产开发总公司成立于1992年8月，是北京市第一个由政府出资组建的安居专营房地产开发公司。主要承担北京市安居工程、经济适用房、危改房改造项目的开发建设，并自主开发商品房项目。是北京市国资委[微博]直属全民所有制企业，受北京市国资委[微博]监管。
历史业绩：公司先后承担了市政府第一批安居工程专项用地南新园、马家堡、采石路以及望兴园等四个小区的开发建设工作，并且已经向市里提供安居用房40.2万平方米。具体有：南新园安居住宅小区，马家堡安居住宅小区，采石路安居住宅小区，望兴园安居住宅小区，望馨园小区，望京K7小区，和平门危改项目，亚林西一级开发项目等
此外公司还参股控股进行了一些商业项目开发，主要有：昌平的宽HOUSE(吉晟别墅)项目(新兴占51%)、朝阳区欧陆经典项目(新兴占40%)、朝阳区长青大厦项目(新兴占36%)、西城区万和世家项目(新兴全资子公司占40%)、朝阳区乐澜宝邸项目(新兴子公司开发)。
4、开发项目介绍
美林-青城三期项目由珠江控股子公司湖北珠江房地产开发有限公司开发。项目属于武汉城市内环，位于武昌区与洪山区交接处、武青三干道和武青四干道之间，属武昌中心区域，周边生活配套完备，交通便捷。
项目总占地242.66亩，建筑总规模约为35万平方米，分三期滚动开发。一、二期合计规模约26万平方米，已分别于2006年、2009年竣工交付。项目公司拟引入地产基金，共同开发项目三期，总建筑面积约为9万平方米，融资金额2亿。
美林-青城三期项目是该区域的学区房，武昌区第二实验幼儿园和武昌区第二实验小学美林分校都已进驻该小区内；三期项目90平方米的两室房约占80%，项目整体定位于满足首次置业以及部分改善性需求的客户。“美林-青城”已是一个成熟、性价比较高的高品质住宅社区。
根据“美林-青城”一期、二期及周边楼盘现有价格适当上浮的一般原则而定，整体符合区域市场房屋销售价格水平，“美林-青城”三期项目销售收入保守预测超过10亿元。根据项目计划，预计2014年9月开始预售，本计划2亿元预计贷款投放后1.5年可实现销售收入5.1亿元，可实现现金结余3.4亿元，完全能够偿本计划本息及弥补项目建设资金缺口。
5、资管公司介绍
国泰元鑫资产管理经中国证监会[微博]批准，于2013年5月份正式成立，注册地上海，注册资本金5000万元整，是公募基金公司国泰基金[微博]的子公司。公司的股东包括国泰基金(持股50%)、中建投信托(30%)、上海津赞投资管理有限公司(20%)。国泰元鑫资产管理公司的实际控制人为国泰基金，是我国第1家成立的基金管理公司，成立15年保持“零违规、零处罚”的纪录。风格稳健，风险控制能力强。
(新浪金融产品研究中心尽力为用户提供权威、可信、准确、完整和及时的数据、信息和判断，所有的数据、信息和判断均来源于合法渠道，但是我们无法完全保证数据、信息和判断百分之百准确和完整，中心所公布的判断仅供参考，不构成任何投资建议。
中心是国内最专业的第三方财富管理顾问机构之一，提供投资者固定收益信托、公募基金、阳光私募等资产配置服务，以实现投资者财富的稳健增值。(详情请咨询：010-6267-5061))
|
